Die Verkehrssicherungspflicht ist die Pflicht, Gefahrenquellen im eigenen Verantwortungsbereich so zu sichern, dass Dritte nicht zu Schaden kommen. Sie trifft zunächst den Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft, wird in der Praxis aber regelmäßig per Verwaltervertrag auf die Hausverwaltung übertragen. Anders als viele Prüfpflichten steht sie in keinem einzelnen Gesetz mit festen Intervallen: Sie ergibt sich aus der Rechtsprechung zu § 823 BGB und bemisst sich daran, was ein umsichtiger Verantwortlicher vernünftigerweise tun muss, um erkennbare Gefahren abzuwenden.
Welche Bereiche gehören typischerweise dazu?
Der Umfang hängt vom Objekt ab. In Wohnimmobilien gehören regelmäßig dazu:
- Wege und Zugänge: Winterdienst, Beleuchtung, Stolperstellen auf Gehwegen, Treppen und in Tiefgaragen,
- Bäume und Außenanlagen: regelmäßige Baumkontrolle auf Standsicherheit und Totholz,
- Gebäudeteile: Fassaden, Dachziegel, Balkonbrüstungen und Geländer, also alles, was herabfallen oder nachgeben kann,
- Spielplätze: Sicht- und Funktionskontrollen der Geräte,
- Technische Anlagen: Türen, Tore, Aufzüge und weitere Anlagen, von denen bei mangelhafter Wartung Gefahren ausgehen.
Die Grenze ist die Zumutbarkeit: Geschuldet ist nicht die Absicherung gegen jedes denkbare Risiko, sondern gegen die Gefahren, die bei sachkundiger Betrachtung erkennbar und mit vertretbarem Aufwand abwendbar sind.
Wie funktioniert die Delegation an Dienstleister?
Verkehrssicherungspflichten dürfen auf Dritte übertragen werden: der Winterdienst an ein Serviceunternehmen, die Baumkontrolle an einen Sachkundigen, die Wartung an den Fachbetrieb. Die Übertragung verschiebt die Pflicht aber nur teilweise. Beim Übertragenden verbleiben die Auswahlpflicht (ist der Dienstleister fachlich geeignet?), die Einweisungspflicht (weiß er, was konkret zu tun ist?) und die Überwachungspflicht (wird die Leistung tatsächlich und ordentlich erbracht?). Wer einen Winterdienst beauftragt und sich nie wieder darum kümmert, ob geräumt wird, haftet im Schadensfall unter Umständen trotz Vertrags.
Was zählt im Ernstfall?
Kommt es zu einem Unfall, stellt sich immer dieselbe Frage: Wurde getan, was geboten war, und lässt sich das belegen? Drei Bausteine entscheiden:
- Nachvollziehbare Organisation: Wer ist für welchen Bereich zuständig, mit welchem Turnus wird kontrolliert?
- Durchführungsnachweise: Protokolle der Kontrollen und Wartungen mit Datum, Umfang und Ergebnis,
- Mängelverfolgung: Erkannte Gefahren müssen nachweisbar beseitigt oder gesichert worden sein. Eine dokumentierte, aber liegen gebliebene Gefahrenmeldung ist im Prozess das schlechteste Szenario.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; Umfang und Turnus der gebotenen Kontrollen hängen vom konkreten Objekt und den Umständen des Einzelfalls ab.
Wie IMVERA dabei unterstützt
IMVERA bildet wiederkehrende Kontroll- und Wartungspflichten je Objekt ab und überwacht die Termine automatisch, vom Wartungsturnus des Tores bis zur wiederkehrenden Prüfung des Spielplatzes. Berichte und Protokolle der Dienstleister werden automatisch zugeordnet und lückenlos dokumentiert, erkannte Mängel lassen sich als Vorgang bis zur Behebung verfolgen. So entsteht genau die Beleglage, auf die es im Ernstfall ankommt.
